Contracting – eine Möglichkeit zur Steigerung der Energieeffizienz in einer WEG

Einen möglichen Weg zu mehr Energieeffizienz in WEG möchten wir hier vorstellen. Er nennt sich Contracting und beschreibt einen verhältnismäßig komplizierten Gegenstand und ein Vertragsverfahren in den Bereichen Finanzierung & Förderung, Bauen, Prozessbegleitung und Gesetzgebung & Verordnungen.

Was Contracting genau bedeutet und welche verschiedenen Arten es gibt, möchten wir Ihnen hier vorstellen.

Contracting in aller Kürze

Definition ESCO

Contracting wird in der Regel von so genannten Energiedienstleistungsunternehmen (ESCOs) angeboten und durchgeführt. Diese Unternehmen unterscheiden sich von den traditionellen Energieberatern oder Ausrüstungslieferanten dadurch, dass sie auch die Finanzierung der Maßnahme übernehmen oder vermitteln können und ihre Vergütung direkt an die erzielten Energieeinsparungen gebunden ist. Kurz gesagt, ein ESCO ist ein Unternehmen, das Energiedienstleistungen anbietet, zu denen auch die Durchführung von Energieeffizienzprojekten (und von Projekten für erneuerbare Energien) gehören kann, und zwar in vielen Fällen auf schlüsselfertiger Basis. Die angebotenen Energiedienstleistungen umfassen eine breite Palette von Aktivitäten, wie z.B.:

  • Energieberatung,
  • Energieanalysen und -audits,
  • Energiemanagement,
  • Projektplanung und -durchführung,
  • Wartung und Betrieb,
  • Überwachung und Bewertung von Einsparungen,
  • Verwaltung von Immobilien/Einrichtungen,
  • Lieferung von Energie und/oder Ausrüstung,
  • Bereitstellung von Dienstleistungen (Raumheizung, Beleuchtung usw.).
Drei Hauptmerkmale von ESCOs

Die drei Hauptmerkmale von ESCOs:

  • ESCOs garantieren Energieeinsparungen und/oder die Erbringung der gleichen Energiedienstleistung zu niedrigeren Kosten. Eine Leistungsgarantie kann verschiedene Formen annehmen: Sie kann sich auf die tatsächlichen Energieeinsparungen eines Projekts beziehen, sie kann vorsehen, dass die Energieeinsparungen ausreichen, um die monatlichen Schuldendienstkosten zu tilgen, oder dass das gleiche Maß an Energiedienstleistungen für weniger Geld erbracht wird.
  • Die Vergütung der ESCOs ist direkt an die erzielten Energieeinsparungen gebunden.
  • ESCOs können den Betrieb eines Energiesystems finanzieren oder dabei helfen, eine Finanzierung zu arrangieren, indem sie eine Einspargarantie geben.

Somit übernehmen ESCOs ein gewisses Risiko für die Erzielung einer verbesserten Energieeffizienz in der Einrichtung (Anlage, Gebäude) eines Nutzers und lassen sich die erbrachten Dienstleistungen (entweder ganz oder zumindest teilweise) von der Erreichung dieser Energieeffizienzverbesserungen bezahlen.

Da die Energiepreise steigen, könnte Contracting zu einem zunehmend wichtigeren Instrument für die umfassende Sanierung von WEG-Gebäuden und ESCOs zu einem zentralen Partner für Hausverwaltungen und Wohnungseigentümer*innen werden. Contracting hat sich jedoch in Deutschland bisher nicht vollständig durchgesetzt, da sie einerseits Informationsdefizite in Bezug auf die spezifischen Bedürfnisse einer WEG haben und andererseits nicht wissen, wie sie die Bedürfnisse von Wohnungseigentümer*innen und Immobilienverwalter*innen in ihren Geschäftsmodellen berücksichtigen können. Es ist daher von entscheidender Bedeutung, eine gemeinsame Grundlage für die Entwicklung der Geschäftsmodelle und Finanzierungsinstrumente für WEG zu schaffen.

Es gibt vier Arten von Energie-Contracting

Die wichtigsten Merkmale, in denen sich Contracting von anderen Energiedienstleistungen unterscheidet, sind die Übernahme garantierter Leistungen durch den Contractor über eine längere Vertragslaufzeit und die Tatsache, dass der Contractor auf eigenes Risiko Investitionen zur Optimierung und Steigerung der Energieeffizienz der bereitgestellten Anlagen tätigt.

Energieliefer-Contracting (Energy supply contracting - ESC)

Bei dieser Form des Contracting plant, finanziert und baut der Contractor eine Energieversorgungsanlage. Der Contracting-Nehmer erhält die Energie daraus zu vertraglich vereinbarten Konditionen für einen festgelegten Zeitraum. Das bedeutet, dass beim Energieliefer-Contracting der Vertragsgegenstand die Lieferung von Energie ist.

Energieleistungs-Contracting (Energy performance contracting - EPC)

Bei diesem Contracting-Modell übernimmt der Contractor alle Aufgaben für den Contracting-Nehmer, von der Finanzierung über die Planung bis zur Betreuung. Gegenstand des Vertrags ist die garantierte Einsparung von Energiekosten auf Seiten des Contracting-Nehmers. Um diese Einsparungen zu erreichen, führt der Contractor auf eigenes Risiko Energiesparmaßnahmen durch, die darauf abzielen, den Energiebedarf auf Seiten des Contracting-Nehmers und damit den Energieverbrauch zu senken. Der Contractor erhält einen Teil der eingesparten Energiekosten als Vergütung.

Betriebsführungs-Contracting - Operations management contracting

Im Gegensatz zum Energieliefer-Contracting übernimmt der Contractor bei diesem Contracting-Modell eine bestehende Anlage und führt Optimierungsmaßnahmen auf eigenes Risiko durch.

Vertragsfinanzierung - Contract Financing

Hierbei plant, baut und finanziert der Contractor eine eigene Anlage, die es dem Betreiber der Anlage (dem Contracting-Nehmer) ermöglicht, diese sicher und umweltschonend zu betreiben. Die anfänglichen Investitionskosten werden vom Contractor getragen und vom Contracting-Nehmer über die Laufzeit des Vertrages zurückgezahlt.

Workshop zu Contracting beim Verwaltertag 2022

Der Workshop auf dem 30. Deutschen Verwaltertag 2022 zielte darauf ab, Informationen und Einblicke in das Thema Contracting zu geben und alle Fragen, Bedenken und Bedürfnisse rund um diesen Ansatz in einer gezielten Gruppenarbeitsrunde zu diskutieren.

Ablauf

11:15

Impuls zum Workshop Der BEEF Finanzierungsmechanismus-
Pilotprojekte in POLEN oder zunehmend
eine gute Lösung?
Karolina Loth-Babut, Geschäftsführerin der Polnischen Nationalenergieagentur

11:30

Workshop: Im Dialog mit Ihnen (Q&A)

 

Contracting für WEG: Wie gelingt die Umsetzung attraktiv und praktikabel?

Rüdiger Lohse, DENEFF EDL_HUB gGmbH

 

Das in die Thematik Contracting einführende Impulsreferat „Der BEEF Finanzierungsmechanismus
Pilotprojekte in POLEN oder zunehmend
eine gute Lösung?“ hielten die Geschäftsführerin der Polnischen Nationalenergieagentur Karolina Loth-Babut mit Unterstützung von unserem Projektpartner Nicholas Stancioff von Funding for Future.

Die Folien des Impulsreferats finden Sie hier auf Deutsch.

In unseren Good Practices erfahren Sie mehr zum im Referat vorgestellten Projekt LABEEF.

Im Workshop-Format „Im Dialog mit Ihnen“ zum Thema „Contracting für WEG: Wie gelingt die Umsetzung attraktiv und praktikabel?“ mit unserem Projektpartner Rüdiger Lohse, DENEFF EDL_HUB gGmbH diskutierten Verwalter und Eigentümer darüber, wie Contracting in Deutschland möglich und attraktiv sein kann.

Die wichtigsten Fragen und Antworten (Q&A) haben wir im Folgenden für Sie zusammengefasst.

FAQ

Wie groß müssen die Objekte sein, damit sich Contracting lohnt?

Ab 10 WE wird es für den Contractor interessant.

Soll der Verwalter/ WEG mehrere Angebote zum Contracting einholen?

Gute Praxis ist es, zwei Angebote einzuholen.

Da der Markt noch nicht so gut entwickelt ist und es nicht so viele Contracting-Anbieter gibt, ist es schwierig, mehrere Angebote zu erhalten.

Aktuell wird versucht, regionale Ansprechpartner einzurichten, die regional beraten können.

Wie funktioniert Contracting für PV-Anlagen in WEG?

Contracting für PV-Anlagen ist eine gute Lösung, die für WEG problemlos funktioniert. Diese Lösung entbindet WEG von dem Risiko der gewerblichen Energieerzeugung. Weitere Informationen dazu finden Sie auf der Webseite der Energieagentur Regio Freiburg sowie im deren Leitfaden „Betriebskonzepte für Photovoltaik auf Mehrfamilienhäusern“.

Wie lang ist die Amortisationszeit?

Die Amortisationszeit hängt von der Investition und der Kostensteigerung ab. Wenn die Energiekosten schnell steigen, verkürzt sich die Amortisationszeit. Eine Komplettsanierung mit momentanen Energiepreisen amortisiert sich ab 20 Jahren und länger.

Wer definiert welche Maßnahmen umgesetzt werden sollen?

Die WEG und der Energieberater.

Der Energieberater macht Vorschläge zu verschiedenen Varianten mit größeren und kleineren Einsparungen und die WEG entscheidet sich für die gewünschte Variante.

Gibt es Energieversorger, die das Contracting in WEG umsetzen?

Ja, aber nicht nur Energieversorger, sondern auch andere Energiedienstleiter, siehe auf der Webseite von DENEFF EDL_Hub.

Wie weit geht die Finanzierung des Energiedienstleisters?

Dafür gibt es eine einfache Formel: Gesamtinvestition – Förderung – Eigenkapital = Finanzierung des Energiedienstleisters

Die Finanzierung, die der Energiedienstleister trägt, ergibt sich aus der Differenz von Förderung und Eigenkapital zur Gesamtinvestition.

Rechtliches Hindernis: Müssen Contracting-Verträge ins Grundbuch eingetragen werden?

Diese Frage ist noch nicht eindeutig geklärt. Die Regelung muss vom Gesetzgeber gelockert werden, um die Attraktivität von Contracting-Lösungen zu erhöhen. Es gibt aber jetzt schon Lösungsansätze, damit die Contracting-Verträge nicht zwingend ins Grundbuch eingetragen werden müssen, insbesondere bei Laufzeiten von zehn bis 15 Jahren. Für die längeren Verträge ist zu erwarten, dass vom Gesetzgeber demnächst eine vergleichbare Lösung beschlossen wird, um die Rahmenbedingungen zu vereinfachen und den Sanierungsprozess zu erleichtern.

Können Sie uns Partner oder Kontakte nennen, die sich mit Contracting beschäftigen und an die wir uns wenden können?

Erste Partner und Energiedienstleister, an die Sie sich wenden können, finden Sie auf der Webseite von DENEFF EDL_Hub.

Energiedienstleistungsunternehmen (Energy Service Companies - ESCOs)

Bei Fragen und Anmerkungen oder für weitere Informationen kontaktieren Sie bitte die Projektleiterin Kristina Eisfeld unter k.eisfeld@vdiv.de.